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现金流持续增长,泰禾半年报提振投资者信心

2019-09-05 06:27

  作为传统的重资产行业,房地产运营的两个关键因素就是钱和地。在发展过程中,充裕的现金流和土地储备能够给房企未来发展带来强有力的后备支撑,同时也能够提振投资者对其未来发展潜力的信心。

  近年来,“现金流紧张”“高负债”等资金问题一直是泰禾在市场备受质疑的关键因素之一。对此,泰禾一直以来没有过多的解释。但在8月30日泰禾发布的2019年半年度报告中,一份亮眼的数据,给投资者打了一针强心剂。

  报告显示:2019年上半年,泰禾实现营业收入145.06亿元,同比增长14.33%;归属于上市公司股东的净利润为15.61亿元,同比增长58.74%;资产负债率较2018年末下降2.28个百分点;净负债率较2018年末下降126.16个百分点;经营性现金流更是从2018年年末139.3亿增加至202.2亿。

  现金流连续向好 财务数据持续改善

  过去几年,泰禾处于快速扩张期,2016-2018年销售年复合增长率达128%,并快速突破千亿规模。在享受快速扩张带来的规模效益的同时,泰禾也面临诸多考验,其中就包括现金流问题。

  2018年中期,泰禾的经营性现金流净额已经是-5.2%。现金流是企业的生命线,当生命线数值为负的时候,难免被市场质疑生存能力。

  而这之前,泰禾已经做出前瞻性判断并快速反应,通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施,积极增强资本实力,到2018年年末泰禾的经营性现金流不仅回正还大幅度提升至139.3亿元。

  泰禾董事长黄其森此前也曾表示,2019年泰禾管理重心是提升销售回款率。泰禾回款的实际数字是回款率提升的很好证明。数据表明:2019上半年,泰禾销售回款325亿元,回款率由2018年的35.3%提升至49.6%。

  回款率的提升带来经营性现金流状况持续向好。报告显示,2019年中期泰禾经营性现金流为202.2亿元;现金利息保障倍数4.19,同比增加314.48%,上年同期1.01。

  如果说经营性现金流的持续大幅度提升只能表明泰禾“造血”能力的增强,不足以确保泰禾财务安全的持续改善。那么,负债率的下降能否为泰禾财务安全再披上一件“防弹衣”呢?

  半年报数据显示,泰禾资产负债率较2018年末下降2.28个百分点,至84.60%;净负债率较2018年末下降126.16个百分点,至258.69%;同时有息负债大幅减少,2018年末是1376.2亿元,2019年中为1104.0亿元。上半年偿还债务支付现金达338亿元。

  据透露,到今年年底,泰禾需要偿还的到期债务实际上已经大规模减少,按照公司目前的销售和回款足以应对。

  土地储备充盈 护航后续发展

  可能到现在还会有人认为,泰禾现金流、资金状况改善实质上是通过出售合作项目权益所得,并不具备可持续性。是的,泰禾今年确实出让了不少权益,但这实际上并没有真正触碰到泰禾发展的筋骨。

  进入2019年,泰禾出售了超过10个项目的部分股权,涉及地区包括南昌、漳州、杭州、苏州、广州、佛山、济南、郑州等。了解泰禾发展战略的人会发现,泰禾所出售的项目并非其核心产品系产品,这些项目股权的出售更多是利润的提前兑现。

  且多年来,泰禾坚持“深耕核心一线,全面布局二线“的房地产战略布局,主要围绕以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区以及以福州厦门为中心的海西经济区、以武汉为中心的中部地区进行市场开拓,这一点并没变化。在核心一线城市和强二线城市,泰禾亦没有过多收缩布局。

  知情人士透露,黄其森日前在内部会议上曾表示,与世茂集团进行股权合作后,泰禾现在还有5000亿储备货值,以泰禾目前的开发销售节奏,既使一年销售1500亿,一块地都不拿,维持三年没有问题。

  半年报显示,目前,泰禾待开发项目8个,土地面积200.72万平米,计容建筑面209.25万平米;在建项目64个,土地面积984.63万平米,计容建筑面积1637.06万平米;在售项目63个。目前,泰禾在全国29个城市拥有90余个项目。

  一二线核心城市往往购房市场需求大、抗风险能力强。在这些地区充足土地储备,无疑能够给泰禾后续规模稳定增长持续输送优质“血液”。

  稳定增长的现金流、日益安全稳健的财务状况,外加优质土地储备的加持,一个持续、稳健、有质量发展的泰禾仿佛已跃然眼前。

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